Uskallanko tehdä asuntokaupat?

– Jos olet vaihtamassa asuntoa, asuntojen hinnoilla ei ole suurta merkitystä, vaan ratkaisevaa on ainoastaan väliraha, liiketoimintajohtaja Kenneth Kaarnimo Sampo Pankin Uudenmaan Finanssikeskuksesta toteaa.

Uskoipa asuntojen hintojen laskuun tai ei, valveutunut asuntosäästäjä varautuu molempiin vaihtoehtoihin. Ensiasunnon ostajille hintojen lasku olisi hyvä uutinen, jos oma talous on kunnossa ja markkinoilla on tarjontaa. Muille asunnon omistajille hintojen laskulla ei juuri ole merkitystä, jos asuntoa ei joudu jostain syystä myymään.

Yleensä asunnonomistajien henkilökohtainen talous ja maksukyky on kartoitettu varsin hyvin jo asuntolainaa otettaessa.

– Tärkeintä asuntolainaa otettaessa on lähteä liikkeelle omasta tilanteesta; mikä on oma rahan tarve ja maksukyky. Unelma Helsingin keskustassa sijaitsevasta omakotitalosta on parempi jättää tulevaisuuteen, mutta ei itseään liioin kannata laittaa tilanteeseen, jossa jo vuoden kuluttua pitää hankkia isompi asunto, Kaarnimo kuvaa.

Korkoliikkeisiin voi varautua

Mitä pidempi laina-aika, sitä varmemmin asuntovelallinen joutuu kohtaamaan korkojen heilahtelua.

Pankissa jo lainaneuvottelujen alkuvaiheessa varmistetaan, että asiakkaan maksukyky sietää muutamien prosenttiyksikköjen nousun. Suuremmat korkojen nousut ovat euroaikana hyvin epätodennäköisiä; siitä pitävät huolen euroalueen matala inflaatiotaso sekä toisaalta valuutta-alueen suuri koko, mikä vakauttaa ja asettaa rajat korkojen liikkeille.

– Jos asuntolainan ottajalla on pieni korkojen muutoksen riskinsietokyky, suosittelemme, että hän sitoo ainakin osan lainasta kiinteään korkoon. Jos tulotaso antaa periksi korkojen reippaankin nousun, voi valita lyhyemmän koron, sillä pitkät korot ovat yleensä hieman kalliimpia. Kiinteässä korossa maksetaan siitä, että seuraavat viisi tai kymmenen vuotta lyhennysmäärä on sama, Kaarnimo kertoo.

Asuntolainan ottaja voi valita tilanteeseensa ja maksukykyynsä sopivimman lainan, jossa muuttuvia palasia ovat muun muassa laina-ajan pituus, viitekorko ja lyhennystapa – eli se, onko laina tasalyhenteinen, tasaeräinen vai kenties annuiteettilaina.

Kiinteiden korkojen ohella asuntolainojen yleisimmät viitekorot ovat joko euriboreja tai pankkien itse määrittelemiä prime-korkoja. Nyrkkisääntönä on, että lainan ottaja valitsee lähes poikkeuksetta koron, joka on kulloinkin edullisin.

– Vaikka tällä hetkellä ensiasunnon ostaja ottaa 30 vuoden lainan sitoen sen johonkin korkoon, keskimäärin jo neljän vuoden kuluttua hän tekee ensimmäisen muutoksen lainaansa, Kaarnimo selvittää.

Viitekoron päälle asuntolainan ottajan maksettavaksi tulevat vielä marginaalit ja muut lainanhoitokulut. Pankkeja kilpailutettaessa asuntolainan ottajan kannattaisi marginaalin tuijottamisen sijasta kiinnittää huomiota ennen kaikkea kokonaiskorkoon ja kuukausilyhennyksen suuruuteen.  
 

Asunto ilman omaa rahaa

Ensimmäisen asunnon ostoa suunnitellessa kannattaa ensin suunnistaa pankin konttoriin. Asuntolainan myöntävä pankki käy tarkkaan läpi perheen tilanteen ja maksukyvyn. Vaikka lainapäätös perustuu aina kunkin henkilökohtaiseen tilanteeseen, nyrkkisääntönä suositellaan, että perheen käteen jäävistä tuloista asuntolainaan pitäisi käyttää korkeintaan kolmasosa.

Yleensä asunto toimii 70-prosenttisesti lainan vakuutena. Loput 30 prosenttia pitää olla säästettynä tai osuudelle pitää hankkia vakuus. Lisävakuuden voi saada myös pankista, mutta myös esimerkiksi vanhemmat voivat taata jälkipolviensa lainan. Asuntolainalle voi saada myös valtion takauksen.

Käytännössä asunnon voi siis nykyisin ostaa ilman senttiäkään omaa rahaa.
– Lähes puolet asunnon ostajista rahoittaa hankinnan kokonaan lainarahalla. Jos omaan asuntoon liittyviä kuluja verrataan vuokraan, asumiskustannukset menevät yleensä aika samoihin, jolloin asunnon ostaminen kannattaa, vaikkei rahaa olisikaan säästössä, Kaarnimo sanoo.
Lainan ottajan maksukykyä arvioidessa pankki kartoittaa koko perheen taloudellisen tilanteen ja riskit. Lainanhakijan on hyvä miettiä, mitä seurauksia perheen ta-loudelle aiheutuisi vaikkapa äkillisen työttömyyden yllättäessä.

– Niin kauan kuin oma työllisyystilanne on kunnossa, eikä perheessä ole muita muutoksia, tilanne on vakaa. Silloin lainan pystyy maksamaan, vaikka korkotaso nousisikin. Jos haluaa turvata ennakoimattomia tapahtumia, niihin on olemassa vakuutustuotteita, Kaarnimo kertoo.
Mikäli oma talous tai asunnon tarve yllättäen muuttuu, on hyvä olla mahdollisimman pian yhteydessä pankkiin.  

– Tilanteen ei pidä antaa äityä liian pahaksi. Viime laman aikana moni antoi tilanteensa mennä niin hankalaksi, että sen korjaaminen oli vaikeaa. Jos menee pankin puheille heti, tilanteen voi pelastaa usein esimerkiksi 1–2 vuoden lyhennysvapaalla. Ei ole häpeä, että elämässä tapahtuu muutoksia, Kaarnimo sanoo.
 

Yksi tapa säästää

– Ihmisillä on edelleen ajatus, että laina on välttämätön pakko ja siitä pitäisi päästä nopeasti eroon. Kun lainan lyhennyksen näkee omaksi pääomaksi, jota säästää, sitä ei koe rasitteeksi, Kaarnimo kuvaa.
Hänen mukaansa suomalaisten kannattaisi ottaa oppia Ruotsista, jossa lainan lyhennykset mielletään asuinkuluiksi muiden kulujen joukossa. Pitkät laina-ajat ovatkin rantautuneet Suomeen juuri länsinaapurilta.

– Asuntolainan lyhennys on elämään kuuluva luonnollinen kulu. Sen suuruus pitää asettaa itselleen niin, että se on järkevä, eikä siitä muodostu rasitetta. Asuntolainan maksamisen lisäksi pitää pystyä elämään ja matkustamaan, tarjoamaan lapsilleen erilaisia asioita, ja lisäksi jo mahdollisimman aikaisessa vaiheessa pohtia eläkesäästöjään, Kaarnimo sanoo.

Kun asuntosäästämisen näkee vain yhdeksi säästämisen muodoksi, voi unohtaa lineaarisen elämäkäsityksen, jossa eläminen alkaa vasta lainan tultua maksetuksi.

– Kaikkea voidaan tehdä yhtä aikaa. Meidän pitää tottua siihen, mikä on käytäntönä jo muualla EU:ssa. Meillä on vain yksi elämä, ja siitä täytyy nauttia, Kaarnimo sanoo.

Teksti: Outi Airaksinen

Kuvitus: Sanna Paananen